Anche quest’anno centinaia di studenti e trasfertisti sono alla ricerca di un alloggio a Lecce. Mario Vantaggiato, responsabile Sunia (Cgil), Sindacato Nazionale Unitario Inquilini Affittuari, è già in campo per evitare abusi, clausole capestro e vessatorie.

Oggi, però, c’è un’arma in più per gli inquilini: un decreto legge che permette di registrare il contratto in nero usufruendo di enormi vantaggi. Gli evasori sono ancora tanti, ma le leggi per un affitto più equo ci sono e possono essere fatte valere.

Mario Vantaggiato, lei da anni si batte per il diritto alla casa e per la legalità. In questa intervista daremo utili consigli a tutti. Questo è un periodo particolare: ci sono tante persone alla ricerca di una stanza o di un appartamento. I prezzi sono sotto controllo o dobbiamo aspettarci le solite furbate?

«In questo periodo molti studenti cercano una camera o un posto letto. C’è molta gente che ne approfitta e continua a propinare contratti con clausole vessatorie o in nero. Chiariamo che il contratto di natura studentesca è un contratto tipo, di natura transitoria, e che ha una durata temporale che va da 6 a 36 mesi. La legge che disciplina questo settore prevede un contratto ad hoc, di natura studentesca, secondo la legge 431/98, articolo 5 , comma 2: questa legge ha stabilito alcuni principi per regolare i prezzi. Bisogna considerare tre elementi: l’ubicazione dell’appartamento(Lecce è suddivisa in tre zone: zona uno, centro di lecce, da Piazza Mazzini alle case nei pressi dell’Ateneo; la zona due, tipo quella di San Pio; la zona tre, cioè la 167), che incide sul canone da esigere, poi bisogna capire se l’appartamento è ammobiliato o meno( se è ammobiliato rientra nella fascia A, semi ammobiliato nella fascia B, non ammobiliato nella fascia C), il terzo elemento riguarda i metri quadri dell’appartamento. Faccio un esempio: se abbiamo un appartamento di 100 mq, ubicato nella zona uno (nei pressi dell’Università), fascia A (cioè con i mobili), il canone di locazione non può essere superiore a 500 euro.

Quindi, per una stanza singola, in un bilocale o in una casa più piccola, la legge prevede prezzi inferiori a quelli che vengono stabiliti da alcuni proprietari, vero?

«Il contratto è nullo se si stabiliscono prezzi superiori a quelli previsti dalla legge. Per un appartamento di 60 mq si dovrebbero pagare solo 300 euro in totale: spesso in questi appartamenti si mettono dentro anche tre studenti, quindi, dovrebbero pagare 100 euro l’uno, ma questo non avviene. Il Sunia sta registrando prezzi molto più elevati rispetto a quelli stabiliti dalla legge».

Insomma, ci sono tanti proprietari che non hanno intenzione di rispettare la legge.

«Ci risulta che i posti letto vengono affittati a 200 o a 250 euro, in abitazioni piccole, periferiche e in pessimo stato».

E spesso le stanze vengono affittate anche in nero, ma da oggi non si scherza più, perché c’è un decreto del governo che punisce pesantemente gli evasori. L’inquilino che registra il contratto non registrato dal proprietario potrà pagare un affitto molto più conveniente.

«Gli evasori rischiano grosso. C’è il decreto legislativo 23/2011 che è stato prodotto dal governo per far emergere il nero: gli inquilini sono incentivati a registrare il contratto in nero, perché, se non lo fanno, sono corresponsabili e rischiano una multa di 2 mila euro. La finanza, se accerta l’evasione, ritiene l’inquilino corresponsabile. Gli inquilini che denunciano l’affitto in nero vengono premiati, perché il canone di locazione viene abbattuto di circa l’80 o il 90 per cento. L’Agenzia delle entrate premia l’inquilino che registra il contratto in nero: pagherà un canone irrisorio di 25 o 30 euro. L’inquilino che vuole registrare il contratto si può rivolgere allo sportello dell’Agenzia delle entrate, portando con sé il contratto o altra certificazione, e avrà luogo una registrazione con il pagamento di una penale molto esigua: si tratta dell’1,4 per cento. Quindi, sul canone annuo di 5 mila euro si pagheranno al massimo 70 euro di penale e tutto sarà regolarizzato».

Quest’anno ci sono state diverse denunce all’agenzia delle entrate.

«Sì, ecco perché noi stiamo lanciando una campagna di sensibilizzazione in cui diciamo ‘ registrare conviene’, soprattutto ai proprietari, ma anche agli inquilini. Gli inquilini possono scaricarsi l’affitto, mentre i proprietari vengono premiati con un abbattimento delle tasse quando vanno a fare la dichiarazione dei redditi: abbattimento del 40 per cento defiscalizzato. Aggiungo che recentemente è stata inserita una ‘cedolare secca’: si tratta di un premio per i proprietari che superano un reddito annuo certificato superiore a 28 mila euro e denunciano un canone di 5 mila euro. Il canone non viene a sommarsi al reddito e, quindi, non scatta l’aliquota superiore. Si applica un 19 per cento secco sui 5 mila euro di affitto, senza aggiungere tasse su tasse».

C’è un servizio che può guidare gli studenti a fare la scelta giusta e a rivolgersi a proprietari onesti?

«Sì, c’è un sito, www.cercoalloggio.it, dove vengono messe a disposizione camere o appartamenti, ma il lato positivo è che il proprietario che si rivolge a questo sito deve firmare un’autocertificazione in cui dichiara che l’appartamento è conforme alle norme di legge, che è ammobiliato e che lo vuole affittare secondo i canoni previsti dalla legge. Quindi, è un marchio di qualità che garantisce legalità. È un’iniziativa del sindacato, che tiene sotto controllo questo settore. Con il Comune di Lecce abbiamo sottoscritto un protocollo per applicare la legge nella determinazione del canone di locazione. Noi aiutiamo anche i proprietari che, gratuitamente, si possono rivolgere a nostri sportelli per conoscere quale prezzo prevede la legge per il loro appartamento».

C’è una battaglia aperta anche contro le clausole capestro e vessatorie. Però, c’è un principio del diritto civile secondo il quale le clausole vessatorie si considerano come non apposte, vero?

«Sì, ma noi ripetiamo sempre che, prima di firmare, gli studenti devono consultarsi con noi, perché una volta firmato vale quel contratto e i processi sono lunghi, se si sceglie di impugnare un contratto con queste clausole: meglio prevenire che rivolgersi dopo a un avvocato».

Spesso c’è la clausola dubbia del deposito cauzionale, in cui si dice che i soldi saranno usati per spese di pulizia, ecc., ma senza definire bene. C’è da chiarire anche la faccenda delle spese che spettano al proprietario e viceversa.

«Alcuni contratti mettono a carico dell’inquilino spese di manutenzione straordinaria che competono al proprietario, si pensi a quando si rompe la caldaia del riscaldamento: la spesa spetta al proprietario, anche nella sostituzione dei pezzi interni».

A proposito di caldaie, l’autocertificazione a chi spetta pagarla?

«In quel caso, è un’operazione che si fa annualmente per controllare la caldaia e la spesa spetta agli inquilini, come anche la tassa sui rifiuti, Enel, acqua e fogna».

Il pagamento dell’Imu spetta sempre al proprietario, vero?

«Certo. L’anno scorso abbiamo sottoscritto un accordo con il Comune per evitare il pagamento dell’Ici a chi affittava case a studenti rispettando le leggi. Quest’anno rivolgo un appello al sindaco di Lecce per poter stipulare un accordo simile a quello dell’anno scorso, anche per quanto riguarda l’Imu. Le notizie che giungono da palazzo Carafa sono allarmanti, perché è stata aumentata la tassa sulla seconda casa. I proprietari che affittano agli studenti in questo modo rischiano di non avere più interesse ad affittare legalmente, perché il guadagno rischia di diventare veramente troppo esiguo. Il sindaco venga incontro ai proprietari onesti. Noi tuteliamo gli inquilini, ma anche i proprietari».

Si può ancora parlare di ‘diritto alla casa’ per studenti e lavoratori?

«È un diritto costituzionalmente garantito: oggi la legge permette di mettere fuori di casa i lavoratori licenziati, dopo solo due mesi di morosità. Il Comune si adoperi per l’edilizia popolare: abbiamo bisogno di garantire la casa ai tanti lavoratori rimasti senza un posto di lavoro».