Locazioni brevi: cosa sta succedendo

Le locazioni brevi rappresentano, nel nostro Paese, una forma contrattuale sempre più diffusa, che pone rilevanti questioni interpretative in ambito fiscale, soprattutto in merito alla possibilità che l’attività venga qualificata come imprenditoriale. Da quest’anno il legislatore ha assottigliato il confine (quantitativo) tra gestione privata e attività imprenditoriale, fissando la soglia a non più di due appartamenti per periodo d’imposta.

Vediamo di analizzare il tema alla luce della normativa vigente, della prassi amministrativa e della giurisprudenza, con particolare attenzione al rischio che l’attività di locazione breve possa assumere natura imprenditoriale anche nel caso di gestione di meno di due appartamenti, soglia così ridotta dalla L. n. 199 del 30 dicembre 2025 (Legge di Bilancio).

L’attuale sistema delle locazioni brevi è stato introdotto, per la prima volta, dall’art. 4 del D. L. n. 50/2017, che ha definito tali locazioni come contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa ed ha stabilito che i redditi derivanti da tali contratti possono essere assoggettati, su opzione del locatore, al regime della cedolare secca (ex. art. 3 del D. Lgs. n. 23/2011).

Per stabilire se l’attività rientri in quelle imprenditoriali è necessario partire dalla lettura dell’art. 2082 c. c., il quale definisce l’attività d’impresa come l’esercizio professionale di un’attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o servizi. È evidente come la norma appena citata non è sufficiente a stabilire se le locazioni brevi siano da considerare attività d’impresa.

All’uopo, ci viene in soccorso l’art.1, comma 595, della L. n. 178/2020, come modificato dalla L. n. 199 del 30 dicembre 2025, il quale prevede che il regime fiscale delle locazioni brevi è applicabile solo se il locatore destina alla locazione non più di due appartamenti per periodo d’imposta.

In caso contrario, l’attività si presume imprenditoriale.

Ma ciò non è assolutamente vero: lo dice la Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, con diverse sentenze, delle quali due meritano maggiore attenzione:

la Sentenza n. 23225/2022, con la quale la Suprema Corte ha chiarito che l’abitualità e l’organizzazione dell’attività sono elementi sufficienti per qualificare la locazione breve come attività d’impresa, indipendentemente dal numero di immobili gestiti e la Sentenza n. 30362/2021 con la quale la Corte aveva avuto modo di sottolineare che l’uso di piattaforme online per la gestione delle locazioni può essere indice di un’attività organizzata e, quindi, imprenditoriale.

In realtà, anche l’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017 aveva chiarito che l’attività di locazione breve, per non essere qualificata come imprenditoriale, deve essere svolta in maniera non organizzata e non abituale. L’organizzazione dell’attività, anche tramite l’uso di intermediari o piattaforme online, può configurare, secondo l’Agenzia, un’attività d’impresa. Con la Circolare n. 10/E del 10 maggio 2024, invece, ha ribadito che la destinazione alla locazione breve di cinque (ora tre) o più appartamenti comporta la presunzione di imprenditorialità.

Tuttavia, dalla lettura di numerose sentenze, anche con un numero inferiore di appartamenti l’attività può essere qualificata come imprenditoriale se svolta in modo organizzato e abituale.

Ciò che emerge dall’analisi appena condotta sono alcuni criteri rilevanti. La qualificazione di un’attività come imprenditoriale dipende da diversi fattori, tra cui:

• l’organizzazione: l’impiego di mezzi e risorse (uso di piattaforme online, gestione di servizi aggiuntivi, come colazione, somministrazione di pasti, noleggio auto, guide turistiche, ecc.);
• l’abitualità: la frequenza delle locazioni (numero elevato di prenotazioni) e la continuità dell’attività (annualità multiple e assenza di altri redditi per il sostentamento della famiglia).

Pertanto, si deve dedurre che anche con meno di due appartamenti, l’attività può essere considerata imprenditoriale se viene svolta in modo organizzato, ad esempio tramite l’uso sistematico di piattaforme online o l’offerta di servizi accessori o se si dimostra un’abitualità nella stipula dei contratti di locazione, sia pure di breve durata?

Il punto critico è proprio la distanza tra il dato normativo e la lettura giurisprudenziale del caso concreto. La stessa Agenzia delle Entrate, nel 2017 aveva detto che il numero elevato di contratti non era sufficiente a trasformare in imprenditoriale l’attività.

In altri termini, mentre l’Agenzia delle Entrate rassicura i proprietari (si legga la Circ. 24e/2017), la giurisprudenza di legittimità apre varchi pericolosi, arrivando a intravedere l’impresa anche sotto la soglia legale se riscontra i tratti dell’organizzazione.

E qual è il rischio fiscale? Il rischio è che, in caso di accertamento, i ricavi siano assoggettati ad iva, i redditi vengano considerati d’impresa con l’applicazione della relativa normativa e Agenzia Entrate applichi severe sanzioni tributarie.

Per concludere, la gestione di locazioni brevi, anche con meno di due appartamenti, può comportare il rischio di qualificazione come attività imprenditoriale se l’attività è svolta in modo organizzato e abituale.

Ad ogni modo, per evitare che ciò accada è fondamentale che, in attesa che il quadro normativo divenga più intellegibile, il locatore limiti l’uso di strumenti organizzativi complessi se non può evitare, com’è logico, la sistematicità nella stipula dei contratti.

Flavio Carlino