Acquistare casa pagando l’affitto. Il “rent to buy”: come funziona

LECCE – Pagare l’affitto della propria casa: si può raccontare con un ossimoro il “rent to buy”. Invece di pagare per anni qualcosa che non è tua, trasformi in rate d’acquisto il tuo affitto. È il segreto del successo di tante famiglie, che hanno potuto acquistare così anche la loro prima casa.
Ne abbiamo parlato con il commercialista, dottor Marco Sponziello e con l’avvocata Alessandra Blanco.
Complice l’attuale situazione di crisi del mercato immobiliare e tenuto conto della crescente difficoltà di ottenere prestiti bancari, si è maggiormente avvertita l’esigenza di creare soluzioni contrattuali utili per consentire ai cittadini di acquistare casa, in un momento di difficoltà di accesso al credito. Al fine di facilitare la ripresa del settore immobiliare, il legislatore ha introdotto nel nostro ordinamento una particolare forma di contratto “Rent to Buy” disciplinata dal “Decreto Sblocca Italia” (d.l. 133/2014, art. 23 “Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”, convertito in Legge 164/2014) .

Il “rent to buy” è un contratto con il quale il proprietario di un immobile concede il godimento immediato del bene, in cambio di un canone periodico, con facoltà da parte del conduttore di procedere all’acquisto del medesimo bene entro un termine prestabilito e dietro versamento di un corrispettivo predeterminato, al quale però andrà detratta una parte dei canoni già versati.
Il “rent to buy” è un contratto che si articola sostanzialmente in due fasi:
– la prima fase è quella della concessione dell’immobile da parte del proprietario che ha l’obbligo di consegnarlo immediatamente al conduttore, il quale deve corrispondere il canone pattuito; nel contratto dovranno essere necessariamente specificate le due diverse componenti che costituiscono il canone da pagare: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo, nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto;
– la seconda fase è solo eventuale e comporta il trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore, in quanto è diritto di quest’ultimo di decidere alla scadenza del termine prestabilito se procedere o meno all’acquisto. Se il conduttore deciderà di acquistare l’immobile, dovrà corrispondere il prezzo pattuito al netto dei canoni già pagati per la componente da imputare al prezzo; nel caso in cui quest’ultimo deciderà di non esercitare il diritto di acquisto , il contratto cesserà di avere effetto alla scadenza del termine ed il concedente avrà diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere la componente dei canoni imputabili al godimento, corrispondendo al conduttore la percentuale della componente dei canoni imputabile al prezzo di vendita.

Il “rent to buy” presenta agevolazioni e vantaggi sia per il conduttore-futuro acquirente, il quale potrà godere da subito dell’immobile, senza dover corrispondere l’intero prezzo al proprietario ed inoltre sarà sicuramente maggiormente facilitato all’ottenimento di un mutuo dalla banca perché minore sarà l’importo da richiedere, sia per il venditore il quale si sarà liberato, per tutta la durata del contratto, degli oneri finanziari connessi alla gestione dell’immobile .

Dal punto di vista fiscale la normativa non indica nulla in merito. È intervenuta però l’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015, chiarendo che l’operazione, distinta nelle due diverse fasi, subisce due diverse tassazioni in momenti diversi. I canoni versati a titolo di godimento vanno tassati come una qualsiasi locazione, mentre i canoni in acconto, versati come anticipazione del prezzo di vendita, vanno tassati come corrispettivo del prezzo finale, e quindi all’atto del trasferimento di proprietà dell’immobile dal locatario/venditore al conduttore/acquirente. Occorre naturalmente tenere conto della natura giuridica dei contraenti, se soggetti iva o meno per esempio, al fine di calcolare la giusta imposizione sia dal punto di vista imposte dirette che indirette.
L’operazione, in conclusione, non è da affrontare senza l’ausilio di professionisti specializzati in quanto, caso per caso, occorre valutare la convenienza economica e fiscale.