Cedolare secca sugli affitti: cos’è e come funziona

Oggi vediamo che cos’è la cedolare secca sugli affitti per chiarire, come funziona e soprattutto in quali casi è possibile applicarla.

Che cos’è la cedolare secca

Si parla di cedolare secca per indicare un regime di tassazione facoltativo che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva IRPEF e addizionali. Tale opzione è prevista per i soggetti che percepiscono redditi da locazione di immobili oppure che beneficiano di diritti reali sugli stessi. La cedola secca prevede solamente due aliquote cioè del 10 e del 21% tra cui scegliere in base al tipo di contratto di affitto. In sostanza, diventa molto più facile il calcolo dell’imposta con la calcolatrice per l’ufficio di competenza.

È utile sapere fin da subito che su tutti quei contratti con cedolare secca non si paga l’imposta di registro e di bollo che invece sono dovute in tutti i casi di registrazione, risoluzioni, proroghe della locazione. Ciononostante, resta invece l’imposta di registro dovuta in caso di cessione del contratto di locazione.

Come funziona il contratto di locazione con cedolare secca

Le persone fisiche proprietarie di immobili in locazione per uso abitativo hanno la possibilità di scegliere tra una tassazione ordinaria del reddito che ne deriva, oppure la tassazione sostitutiva con cedolare secca prevista dall’articolo 3 del decreto legislativo numero 23 del 2011. Il locatore sceglie questa modalità già in sede di registrazione del contratto o, in alternativa, può passare alla cedolare secca in un secondo momento grazie al modello RLI che può essere consegnato fisicamente oppure trasmesso anche in via telematica all’Agenzia Delle Entrate.

Per riassumere, la cedolare secca rappresenta un regime sostitutivo che prevede una tassazione fissa sul reddito da locazione in sostituzione alle classiche aliquote IRPEF. Questo significa che tutti i redditi derivanti da locazione che prevedono la cedolare secca sono tassati a parte con aliquota agevolata e, inoltre, non vanno a costituire il reddito complessivo su cui calcolare l’IRPEF.

Chi può applicare la cedolare secca

Dopo aver capito che cos’è e come funziona la cedolare secca, alcuni si potrebbero chiedere se è applicabile anche nel loro caso. La possibilità delle regine con cedolare secca è prevista per le sole persone fisiche che godono del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento, usufrutto ad esempio, che non mettono in affitto l’immobile per attività di impresa, arti e professione. La cedolare secca è esclusa nel caso di nuda proprietà.

Su quali contratti di locazione si applicare la cedolare secca

Non tutti gli immobili messi in locazione possono godere della cedolare secca. Infatti, è una possibilità prevista solo per immobili appartenenti a categorie catastali dalla A1 fino alla A11, esclusa l’A10 cioè uffici e studi privati. In sostanza, è possibile sugli immobili locati a uso abitativo e relative pertinenze. Queste possono essere messe in affitto assieme all’abitazione principale oppure con contratto separato e successivo rispetto all’immobile principale ma sempre tra i due contraenti originari. Inoltre, nel contratto di locazione delle pertinenze, quando separato, è obbligatorio che ci sia un riferimento al contratto di locazione dell’abitazione principale e si evidenzi il vincolo di pertinenza con l’immobile già in affitto altrimenti non è possibile aderire al regime di cedolare secca.