Il TAR dà ragione alla Masseria de charme: sì col silenzio-assenso alla nuova piscina per idroterapia anche in presenza di vincolo paesaggistico

Importante pronuncia del TAR Puglia Lecce a favore di un agriturismo con sede in una nota Masseria de charme in località Frassanito ad Otranto. La controversia nasceva da una domanda di permesso di costruire in zona E3, agricola di salvaguardia paesaggistica, presentata nel luglio 2017 al fine della realizzazione di una piscina per idroterapia a servizio dell’agriturismo. L’autorizzazione paesaggistica costituente l’ineludibile presupposto del permesso di costruire era stata, effettivamente, adottata dal Comune già nel novembre 2018, ma non era mai stata comunicata ai richiedenti. Dalla data della domanda edilizia erano poi trascorsi ben cinque anni senza alcun provvedimento da parte dell’Ufficio Tecnico, né di accoglimento, né di rigetto. Persa la pazienza, i proprietari avevano incaricato l’Avv. Mauro Finocchito di ricorrere al TAR contro il Comune ed il difensore lo aveva immediatamente proposto ritenendo che, per effetto di una recente pronuncia del Consiglio di Stato del 2023, il permesso di costruire si fosse formato per silenzio assenso, sebbene la legge lo escludesse espressamente per le aree a vincolo paesaggistico, a ciò convinto per via del fatto che nel caso di specie fosse già stata rilasciata l’autorizzazione paesaggistica.

Nel persistente inadempimento dell’Ufficio Tecnico, veniva impugnato dapprima il silenzio serbato sull’istanza edilizia da parte del Comune – il quale resisteva al ricorso negando che nelle aree a vincolo paesaggistico il silenzio assenso sul permesso di costruire potesse trovare applicazione – e, dopo tale prima sentenza, veniva impugnato anche il provvedimento espresso con cui, pur ritornando sui propri passi, riconoscendo che il silenzio assenso trovasse applicazione anche nelle aree vincolate, il Responsabile dell’Area Tecnica di Otranto aveva comunque rigettato la domanda edilizia affermando che, dopo essersi formato, il permesso di costruire fosse stato colpito dalla decadenza prevista dal testo unico sull’edilizia a causa dell’inutile decorso di un anno dalla data di emissione dell’autorizzazione paesaggistica senza che i relativi lavori avessero avuto avvio e che pure l’autorizzazione paesaggistica fosse divenuta inefficace per l’inutile decorso di cinque anni dal suo rilascio, ai sensi del Codice del Paesaggio. Col ricorso, l’Avv. Mauro Finocchito ha contestato, anzitutto, il cuore stesso della decisione comunale. Il difensore dei proprietari della Masseria de charme ha sostenuto che il calcolo operato dal Comune per affermare l’intervenuta decadenza del permesso di costruire fosse sbagliato, perché il termine non poteva decorrere dalla data di un’autorizzazione paesaggistica mai comunicata agli interessati e da loro conosciuta soltanto nel gennaio 2024.

Con un secondo ordine di censure, era stato poi contestato anche il passaggio dell’atto comunale in cui si richiamava una presunta errata indicazione della destinazione urbanistica dell’area, osservando che la corretta qualificazione urbanistica spettava comunque all’ufficio tecnico comunale e che in ogni caso, per effetto di altro recente precedente del Consiglio di Stato, il silenzio assenso sull’istanza di permesso di costruire si perfeziona anche se l’intervento previsto sia in contrasto con la disciplina urbanistico-edilizia dell’area. Con la sentenza n. 854/2026, il TAR ha ritenuto fondata la tesi principale del ricorso. In modo molto chiaro, la sentenza afferma che non vi era alcuna prova del fatto che l’autorizzazione paesaggistica era stata realmente comunicata ai ricorrenti prima del gennaio 2024. Né poteva valeva, secondo il TAR, il richiamo ad una nota comunale del novembre 2018 con la quale il Comune aveva richiesto ai proprietari dell’agriturismo il versamento dei bolli per l’istruttoria della pratica, perché quella comunicazione non faceva alcun espresso riferimento al rilascio dell’autorizzazione paesaggistica. Da qui il principio decisivo: non è ragionevole far decorrere i termini del silenzio-assenso, e poi, addirittura, quelli della decadenza del permesso di costruire da una data in cui il privato non poteva ancora avere conoscenza del fatto che si fosse verificato il presupposto essenziale (l’autorizzazione paesaggistica, per l’appunto) per il perfezionamento del titolo stesso. In altre parole, non si può pretendere che il cittadino inizi a costruire entro un certo termine se l’amministrazione non gli ha mai fatto sapere che quel termine avesse cominciato a decorrere.

Il TAR ha quindi ritenuto che il Comune di Otranto avesse individuato in modo errato il punto di partenza del calcolo dei termini previsti dal Testo Unico Edilizia, annullando per questo il provvedimento di decadenza e travolgendo, per conseguenza, anche la dichiarazione di inefficacia dell’autorizzazione paesaggistica, il cui termine di validità dipende dalla corretta individuazione della data di efficacia del titolo edilizio. La decisione assume un importante rilievo che trascende il caso concreto, perché affronta in modo chiaro e innovativo un tema di interesse generale: l’applicazione delle regole sul silenzio-assenso edilizio in presenza di vincolo paesaggistico, in un territorio – come quello del Comune di Otranto e di tutti comuni costieri della Puglia – integralmente assoggettato a tutela paesaggistica. Si tratta di passaggio di grande interesse pubblico, perché per anni si è ritenuto, in modo quasi automatico, che in presenza di vincoli paesaggistici il silenzio-assenso non potesse operare. La pronuncia conferma invece che la semplificazione amministrativa può trovare applicazione anche in contesti delicati, purché siano rispettate le regole, e soprattutto che la pubblica amministrazione non può usare a danno del privato la mancata comunicazione di un atto decisivo del procedimento.

Essa mette così al centro un principio di buon senso, prima ancora che di diritto: i termini che possono far perdere un titolo o un diritto non possono partire ad insaputa della parte, ossia senza che l’interessato sia stato messo concretamente in condizione di sapere cosa stava accadendo nella propria pratica. Per l’Avv. Mauro Finocchito, la decisione riconoscimento le giuste ragioni di una realtà, quale quella della Masseria dei ricorrenti, conosciuta e apprezzata a livello internazionale, che da anni investe sulla qualità dell’accoglienza, sul turismo rurale e sulla valorizzazione del paesaggio, nonché, più in generale, del territorio salentino e delle attività economiche che operano in aree vincolate, realizzando un punto di equilibrio perfetto tra tutela paesaggistica e legittimo affidamento dei privati. La decisione riafferma, in definitiva, che trasparenza, buona fede e chiarezza nei rapporti tra amministrazione e cittadini non sono formule astratte, ma regole concrete, capaci di fare la differenza nella vita delle persone e delle imprese.