Il pignoramento immobiliare è una procedura complessa e costosa che consente al creditore di pignorare e vendere all’asta il bene per soddisfare il proprio credito. Il creditore notifica al debitore, tramite l’ufficiale giudiziario, un atto di precetto con il quale gli intima il pagamento della somma dovuta sulla base di un titolo esecutivo posseduto, quale una sentenza, un decreto ingiuntivo, una cambiale o un assegno, uno degli atti ricevuti dal notaio o da altro pubblico ufficiale.

L’espropriazione esecutiva, può coinvolgere non solo il diritto di proprietà di una casa, ma anche quello di usufrutto e di superficie e può riguardare anche le pertinenze, i frutti pendenti e gli arredi. Se il creditore ha un’ipoteca su un bene immobile non può procedere con il pignoramento di altri immobili se prima non espropria quello ipotecato. Qualora estenda il pignoramento anche ad immobili non pignorati, il giudice può ridurre il pignoramento stesso o sospendere la vendita del bene non ipotecato finché non sia stato venduto quello sul quale insiste l’ipoteca.

Se il debitore insiste nel non pagare il proprio debito, il decreto ingiuntivo diventa esecutivo e si può procedere con il pignoramento immobiliare, l’espropriazione dei beni immobiliari e la successiva vendita del bene immobile allo scopo di recuperare il credito.

Da quest’anno vi sono diverse novità che riguardano il pignoramento immobiliare:

  • la vendita dell’immobile pignorato, o l’assegnazione dei beni, può essere richiesta entro 45 giorni, mentre in precedenza erano 90;
  • nell’atto di precetto del pignoramento è ora obbligatorio indicare che “Il debitore può, con l’ausilio di un organismo di composizione della crisi o di un professionista nominato dal giudice, porre rimedio alla situazione di sovraindebitamento concludendo con i creditori un accordo di composizione della crisi o proponendo agli stessi un piano consumatore”;
  • nel portale delle vendite del sito del Ministero della Giustizia devono essere pubblicizzati i beni pignorati e messi in vendita. Il creditore, per ogni lotto, dovrà versare € 100. Tale importo è soggetto a rivalutazione ISTAT ogni 3 anni;
  • il debitore può chiedere di pagare in 48 rate il proprio debito per “tenere” il bene pignorato, ma se non dovesse pagarne anche solo una, perderebbe ogni beneficio, comprese le somme versate con la rateizzazione;
  • se dopo tre tentativi di vendita del bene pignorato, il bene rimane invenduto, il Giudice, può decidere di interrompere la procedura esecutiva;
  • nel caso in cui il bene immobile pignorato sia stato, dal debitore, ceduto a terzi con atto a titolo gratuito o sia stato assoggettato a vincolo di indisponibilità (ad esempio con la sua inclusione in un fondo patrimoniale), è possibile per il creditore chiedere l’inefficacia dell’atto se la trascrizione del pignoramento avviene entro un anno dalla data in cui l’atto del debitore è stato trascritto.
Flavio Carlino, Dottore Commercialista e Avvocato a Racale

Il pignoramento immobiliare, insieme al pignoramento mobiliare, pignoramento presso terzi stipendio e pensione e il pignoramento conto corrente, fa parte del pignoramento esattoriale previsto dal Codice Civile e interviene a seguito del mancato pagamento da parte del debitore.

Il relativo atto viene notificato dall’ufficiale giudiziario direttamente al debitore e rende esecutivo sia il pignoramento, ossia l’espropriazione con successiva trascrizione dell’immobile nei registri immobiliari, sia l’ingiunzione al debitore di non compiere atti dispositivi volti a sottrarre alla garanzia del credito i beni che sono oggetto dell’espropriazione e i suoi frutti.

In particolare per i debiti tributari verso l’Agenzia delle Entrate, la procedura di pignoramento inizia se siano trascorsi 60 giorni dalla data di notifica della cartella di pagamento o dai termini previsti dal decreto ingiuntivo, senza che sia avvenuto il pagamento e senza che via sia stato ricorso o provvedimento di sospensione o annullamento da parte dell’ente creditore o della Commissione tributaria.

Solo a questo punto Agenzia Entrate Riscossione può procedere all’esecuzione forzata e lo fa, a seconda dei casi, con:

  • l’iscrizione di un fermo amministrativo sui beni mobili registrati, come per esempio su autovetture private o societarie;
  • l’iscrizione di ipoteca sui beni immobili;
  • il pignoramento immobiliare;
  • il pignoramento mobiliare e il pignoramento presso terzi nelle forme del pignoramento stipendio o pensione o conto corrente;
  • azioni esecutive, cautelari o conservative che l’ordinamento attribuisce in genere al creditore.

L’atto di pignoramento deve essere trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente per territorio a mezzo della nota di trascrizione. Essa può essere eseguita dall’ufficiale giudiziario immediatamente dopo la notifica e, per legge, il pignoramento si ritiene perfezionato solo dal momento in cui è stata eseguita la trascrizione.

Dopo la trascrizione possono verificarsi due ipotesi:

1) l’ufficiale giudiziario deposita presso la cancelleria del tribunale l’atto di pignoramento notificato e la nota di trascrizione rilasciata dal conservatore dei registri immobiliari.

A sua volta, il creditore pignorante, entro 10 giorni dal pignoramento, deposita presso la cancelleria del giudice dell’esecuzione il titolo esecutivo e il precetto ed entro 120 giorni deve presentare istanza di vendita dei beni pignorati allegando l’estratto del catasto, i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei vent’anni anteriori alla trascrizione del pignoramento. Tale documentazione, può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.

Ricevuta l’istanza di vendita, il Giudice dell’esecuzione fissa la data di udienza per l’audizione delle parti, alla quale devono partecipare creditore e debitore. In questa udienza, il giudice decide le modalità di vendita dei beni pignorati.

2) Scaduto il termine dei 45 giorni senza che vi sia la richiesta di vendita dei beni pignorati, il giudice dell’esecuzione dichiara l’estinzione del procedimento e ordina la cancellazione della trascrizione del pignoramento, che il conservatore esegue dietro presentazione dell’ordinanza.

Il pignoramento immobiliare inizia con la notifica al debitore dell’atto di precetto: l’ufficiale giudiziario a nome dell’Agenzia di riscossione che rappresenta gli enti creditori, consegna l’atto di precetto, negli orari stabiliti per legge, ovvero: feriali dalle 7:00 alle 21:00 nel quale sono indicati:

  • l’invito ad iscrivere la propria residenza presso la sede del giudice competente dell’esecuzione per l’effettuazione delle notifiche. In mancanza dell’iscrizione le notifiche verranno eseguite presso la cancelleria del giudice;
  • i beni e i diritti immobiliari che s’intendono sottoporre a esecuzione;
  • gli estremi richiesti dall’art. 2826 c.c. per l’individuazione dell’immobile ipotecato;
  • le previsioni di cui all’art. 492 c.p.c.;
  • le informazioni per evitare il pignoramento dei beni. L’esecuzione forzata può essere infatti evitata depositando una somma di denaro pari all’importo dovuto ai creditori;
  • le informazioni circa la possibilità di rivolgersi all’organismo di composizione della crisi o ad un professionista nominato dal giudice, per porre rimedio alla situazione di sovraindebitamento concludendo con i creditori un accordo di composizione della crisi o proponendo agli stessi un piano consumatore.

Le modalità di vendita dell’immobile a seguito pignoramento, vengono decise dal Giudice dell’esecuzione che presiede l’udienza di espropriazione esecutiva dopo aver sentito le parti e dopo aver ricevuto la relazione di stima dell’immobile, generalmente redatto da un esperto, da egli incaricato, per determinare il valore di mercato dell’immobile pignorato visto che valori indicati in catasto non sono quasi mai proporzionati al reale valore economico degli immobili.

Le nuove disposizioni, prevedono che le modalità di liquidazione forzata, ossia della vendita dell’immobile pignorato, devono essere eseguite con i procedimenti di:

  • vendita all’asta senza incanto:

è il primo procedimento di vendita dell’immobile espropriato. Il Giudice dell’Esecuzione stabilisce il prezzo di partenza dell’asta e fissa un termine entro il quale possono essere presentate le offerte d’acquisto, che devono essere depositate in busta chiusa nella cancelleria del Tribunale allegando la prova del versamento della cauzione mediante assegno circolare. Le buste vengono aperte durante l’udienza e possono verificarsi due ipotesi:

a) è stata avanzata una sola offerta: in questo caso se l’importo è superiore di almeno un quinto del prezzo base stabilito dal Giudice, l’offerta “è senz’altro accolta”. Se invece è tra il prezzo base e il quinto in più, l’offerta può essere rifiutata o il Giudice può richiedere di migliorare l’offerta.

b) sono state avanzate più offerte: il giudice invita gli offerenti presenti a una gara al rialzo.

Nel caso in cui la vendita senza incanto, per qualsiasi motivo, non si concluda con l’aggiudicazione, si procede alla vendita con incanto.

  • vendita all’asta con incanto:

La vendita con incanto, è un’asta pubblica, cioè una gara che si svolge durante un’udienza, alla quale partecipano più soggetti concorrenti che presentano offerte in aumento. L’ordinanza di vendita dispone il prezzo di partenza dell’incanto, il giorno e l’ora dell’udienza, l’ammontare della cauzione, la misura minima dell’aumento da apportarsi alle singole offerte e il termine entro il quale, quando si dia luogo ad aggiudicazione, il prezzo deve essere versato.

Viene designato aggiudicatario dell’immobile chi fa la migliore offerta che non sia seguita da una più alta entro tre minuti dalla precedente.

  • assegnazione al creditore:

finita la fase della vendita, i creditori possono presentare, entro 10 giorni dal termine della procedura di vendita, la richiesta di assegnazione dell’immobile espropriato, offrendo una somma non inferiore a quella del valore-prezzo del bene determinato a norma dell’art. 568 c.p.c. Una volta avvenuto il versamento, il Giudice emette il decreto di trasferimento.

Ma attenzione! Il pignoramento immobiliare e la relativa vendita dell’immobile pignorato non possono avvenire:

▫ se si tratta di prima casa e relative pertinenze;

▫ se è l’unico immobile di proprietà del debitore;

▫ se la casa non è di lusso, ossia, non rientra nelle categorie catastali A/8 e A9.

Se l’immobile non rientra nelle suddette ipotesi, Agenzia Entrate Riscossione può procedere al pignoramento dell’immobile solo se:

  • l’importo del debito iscritto a ruolo è superiore ad € 120.000,00;
  • sono passati 6 mesi dall’iscrizione di ipoteca e il debitore non ha ancora pagato.

Inoltre, prima che il Giudice dell’Esecuzione fissi la data dell’udienza della vendita dell’immobile, al debitore è consentita la conversione del pignoramento, che gli consente di sostituire l’immobile pignorato con una somma di denaro determinata dal Giudice.

L’istanza di conversione è ammessa solo se il debitore, contestualmente al deposito della stessa, versa una somma non inferiore ad un sesto dell’importo del credito per cui è stato eseguito il pignoramento. Il debitore, inoltre, ha la possibilità di rateizzare sino ad un massimo di 48 mesi, il suddetto importo, evitando così nel frattempo, la vendita. Una volta verificato il buon esito dei versamenti il Giudice disporrà la cancellazione della trascrizione del pignoramento immobiliare.

 

Flavio Carlino