Lecce: il futuro del mercato immobiliare 2025-2026. Analisi e previsioni

Tutto è più caro. Bisogna arrendersi all’evidenza e il mercato immobiliare attuale è lo specchio perfetto di dinamiche economiche che coinvolgono Lecce e l’Italia da Nord a Sud.
Lo spiega bene Stefano Ricercato, esperto del settore immobiliare e titolare insieme al fratello Gianluca, dell’omonima agenzia fondata nel 1978 dal geometra Maurizio Ricercato che vanta anche una sede a Milano e di First Lion: the finest property of Ricercato,il nuovo marchio pensato per gestire dimore di lusso selezionate accuratamente per il target straniero.
Da tempo infatti, Stefano Ricercato monitora il mercato condividendo un’analisi precisa e puntale del settore che nasconde senza dubbio insidie ma anche grandi opportunità per acquirenti e investitori.
Solo qualche dato, ottenuto fra la media dei valori omi, annunci online e vendite effettuate da Gruppo Ricercato Immobiliare, per capire la portata del fenomeno: nel mese di novembre 2024 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media 1.610€/mq, con un aumento del 11,71% rispetto a ottobre 2023. Un record per Lecce. Il mese in cui è stato richiesto il prezzo più basso è stato dicembre 2021 quando per un immobile in vendita sono stati richiesti in media 1.125€/mq
Gli aumenti interessano anche il mercato degli affitti che si aggirano intorno ad una media 9,02€ al mese per metro quadro, con un aumento del 3,15% rispetto a novembre 2023. Lecce ha raggiunto il suo record a settembre 2024 con un valore di 9,37 €/mq contro il prezzo più basso di 7,85 €/mq richiesto a dicembre 2022.

Per ciò che attiene ai prezzi al metro quadro con i quali sono stati venduti gli immobili bisogna distinguere per zone:i prezzi più alti si sono registrati a ottobre 2024 per le vendite di immobili in centro con 1.838 €/mq. Al contrario, il prezzo più basso si è registrato nella Zona industriale, Villa Convento, Masseria Marsello con una media di 896 €/mq.
Affitti più alti in zona Università, Via Taranto, Borgo Pace, con 10,45€ al mese al metro quadro mente il prezzo più basso è stato nella zona Salesiani, Caliò, Santa Rosa, Cicolella con una media di 7,46 €/mq
Proprio a Stefano Ricercato abbiamo chiesto di fare una proiezione del mercato leccese per il 2025/2026.

Quali sono le previsioni di crescita per il mercato immobiliare nel Salento nel 2025 e 2026?
La crescita sarà di circa il 30%, un dato dovuto all’aumento esponenziale dei costi delle materie prime e quindi degli arredi ma anche delle maestranze. Anche le tariffe dei progettisti, dei tecnici, degli ingegneri sono aumentate, di conseguenza aumenterà anche il valore degli immobili. Le statistiche parlano chiaro.

Come sta influenzando l’utilizzo di nuove tecnologie il modo in cui si compra e si vendono proprietà nel Salento?
Realtà virtuale, intelligenza artificiale, piattaforme digitali stanno influenzando molto il settore; ad esempio ci sono case che sarebbero impossibili da vendere ma grazie alle nuove tecnologie, si riescono a realizzare render che eliminano i difetti, rivestono le pareti interne, sostituiscono i mobili vecchi con mobili nuovi. A Lecce non è ancora molto diffuso questo modello ma a Milano, ad esempio, dove abbiamo una seconda filiale della nostra agenzia, non è raro visitare case che nell’annuncio sembrano perfette e invece nella realtà sono addirittura da ristrutturare.
L’AI è una grande risorsa perché permette di incrociare dati e richieste e in alcuni casi aiuta anche a lavorare su interi quartieri individuando la soluzione più adatta per i clienti. È un trend che inizia a diffondersi sempre di più e spesso molti clienti stranieri attratti dalle nostre masserie, case con corte, pajiare da ristrutturare vogliono già vedere, prima di acquistare, come saranno ristrutturati tali immobili mantenendo il più possibile la loro origine e i risultati sono pazzeschi!

Quali sono le zone che vedranno il maggiore sviluppo immobiliare nei prossimi anni?
Per rispondere a questa domanda dobbiamo prendere in considerazione L’OMI che riporta i prezzi al metro quadro; in centro i prezzi medi per un immobile in buono stato sono aumentati molto trainati dalle nuove costruzioni che fanno media con i prezzi al metro quadrato dell’usato. I costi sono influenzati da molti parametri: esposizione, tipo di condominio, strada, rifiniture, rivestimenti… basti pensare che su una stessa palazzina i prezzi cambiano da piano a piano.
C’è stato un forte rincaro anche nelle zone più periferiche, quelle a ridosso della tangenziale.
Invece ci sono quartieri dove si costruisce di meno e lì i prezzi restano stabili.
Anche i cantieri che al momento sono in fase di conclusione per il prossimo anno influenzeranno i dati OMI e in conseguenza l’usato in alcuni quartieri del centro arriverà a 3000 €/mq e il nuovo che parte attualmente da 3500€/mq SUPER COMMERCIALE che ricordiamo include pertinenze condominiali quali giardini, vani scala, pianerottoli, vani tecnici, potrà raggiungere anche i 6000€ /mq nel 2026.
Non è vero che a Lecce non c’è mercato e i prezzi sono folli. Se i costruttori continuano ad iniziare nuovi cantieri è perché ci sono richieste. Lecce è una città che raccoglie molti acquirenti che vengono da tutto il Salento. Ad esempio ci sono molti brindisini che decidono di trasferirsi qui per i servizi, la qualità della vita, la sicurezza e la movida. Il mercato è trainato per lo più dai giovani.
Il futuro del mercato immobiliare è rappresentato dai condomini di lusso in centro o da ville in periferia. Chi vuole investire invece, sceglierà un condominio di fascia media in zona universitaria o nei pressi dell’ospedale.

In che modo le politiche locali e regionali stanno supportando (o ostacolando) il mercato immobiliare?
Le politiche locali e regionali stanno aiutando molto il territorio; c’è il Mini Pia della Puglia 2024, un bando regionale che sostiene gli investimenti delle micro e piccole imprese nel settore turistico-culturale in Puglia offrendo contributi a fondo perduto fino al 60% per progetti di investimento tra 30.000 e 5 milioni di euro. In questo periodo quindi stiamo ricevendo molte richieste di masserie, immobili vecchi o da trasformare in alloggi per studenti, strutture ricettive, ostelli o residenze di lusso.

Quali consigli vorresti dare a chi comprerà casa il prossimo anno?
Per chi acquista per investimento o sa già che in un futuro prossimo vorrà rivendere per cambiare casa, i quartieri che verranno più valutati sono: zona Mazzini, molto vicina al Castello Carlo V e al nuovo centro commerciale che sorgerà in via 95° Reggimento Fanteria, la parte nuova della Zona San Lazzaro che arriva fino a Piazzetta Congedo e la scuola media Ascanio Grandi fino alla circonvallazione.
La metà dei nostri clienti cerca casa proprio in zona San Lazzaro, un 20% cerca ville indipendenti su unico livello prettamente in zona EST, un 18% cerca immobili per investimento in altri quartieri come i Salesiani, Partigiani, Castromediano, Viale Grassi.
Una parte di clienti sceglie di abitare in affitto in attesa di trovare la casa giusta o raggiungere il budget richiesto con un’unica problematica: riuscire a trovare immobili da
Locare. Dalle richieste invece che arrivano da First Lion, aumenteranno le vendite nelle Marine e per gli immobili storici e masserie locali.