Lecce, due mercati immobiliari opposti: il centro accelera, la zona ovest rallenta. L’intervento di Stefano Ricercato

Il mercato immobiliare leccese sta vivendo una fase di forte polarizzazione. Le dinamiche di domanda e offerta, un tempo relativamente uniformi, si sono oggi divaricate al punto da delineare due città completamente diverse: da un lato il centro, dove i valori crescono sostenuti da una domanda solida e da un’offerta praticamente inesistente; dall’altro lato l’area occidentale, in cui la costruzione di nuovi complessi residenziali procede senza una reale corrispondenza con il mercato.
Abbiamo raccolto l’analisi di Stefano Ricercato, esperto del settore immobiliare e titolare, insieme al fratello Gianluca, dell’omonima agenzia fondata nel 1978 dal geometra Maurizio Ricercato, con una sede a Milano, e di First Lion, il nuovo marchio pensato per gestire dimore di lusso, selezionate accuratamente per il target straniero.
Il centro di Lecce, in particolare la zona compresa tra Piazza Mazzini, San Lazzaro, via Trinchese, viale Cavallotti e via XXV Luglio, rappresenta oggi il segmento più richiesto dell’intero territorio urbano. È un’area che concentra servizi, attività commerciali, spazi pubblici e un’elevata qualità urbana – spiega Stefano Ricercato. La sua forza, tuttavia, non deriva soltanto da questi fattori: qui non esistono lotti liberi e la possibilità di nuove edificazioni è pressoché nulla. Questa condizione strutturale ha alimentato un aumento dei prezzi stimato intorno al 35% negli ultimi anni e che, secondo varie proiezioni, potrebbe raggiungere il 50% entro il 2027.

L’interesse proviene da famiglie, professionisti, imprenditori, investitori e residenti stranieri. Negli ultimi interventi edilizi, gli appartamenti sono stati prenotati prima ancora dell’apertura dei cantieri, indice di una pressione che supera qualunque altra zona della città.

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A pochi chilometri di distanza, lo scenario cambia radicalmente. L’area ovest, con epicentro in Viale Grassi, ha attirato negli ultimi anni un numero crescente di imprese di costruzione grazie al costo particolarmente basso dei terreni. Il risultato è stato un proliferare di nuovi cantieri che, in molti casi, hanno proposto abitazioni con capitolati di fascia medio-bassa ma immesse sul mercato con prezzi confrontabili con quelli del centro cittadino.

Si registrano infatti valori intorno ai 3.000 euro al metro quadrato per il nuovo, a fronte di un contesto dove l’usato si aggira sugli 800 euro al metro quadrato e il ristrutturato raramente supera i 1.200 euro. Le testimonianze di operatori del settore indicano come questa dinamica non trovi un reale riscontro nella domanda, generando un disallineamento tra prezzo richiesto e valore percepito.

Secondo le analisi raccolte sul territorio, esistono diversi fattori che rendono probabile una correzione dei valori nella zona ovest. Il primo riguarda l’offerta: l’area dispone di un numero molto elevato di lotti edificabili e, diversamente dal centro, non presenta alcuna scarsità. La seconda criticità è legata alla qualità edilizia, spesso non in linea con i prezzi proposti.

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A questo si aggiunge la carenza di servizi, la distanza percepita dal centro, la scarsa dotazione di aree verdi e la presenza di collegamenti urbanistici non ancora adeguati. In più, la continua immissione sul mercato di nuove costruzioni crea un surplus che rischia di mettere sotto pressione la capacità di assorbimento della domanda.

Tutto ciò si traduce in una rivendibilità complicata: chi acquista oggi a valori elevati potrebbe trovarsi, nel giro di pochi anni, a dover rivendere a prezzi inferiori di almeno il 20-30%, con ulteriori perdite dovute anche ai costi dell’IVA che il mercato dell’usato non riconosce e la vasta disponibilità di case di nuova costruzione.

Un altro tema riguarda gli immobili destinati all’investimento. Spesso alcune zone vengono presentate come “universitarie” pur non avendo un reale collegamento con la vita accademica. L’area che garantisce oggi la domanda più alta e costante è quella di Porta Napoli, dell’Obelisco e di viale dell’Università, a ridosso del Rettorato e a breve distanza dal centro storico. Qui la richiesta di studenti è stabile, gli immobili sono raramente sfitti e il valore tende a rimanere costante nel tempo.

Al di fuori del centro, due aree mostrano un andamento positivo privo di elementi speculativi. La zona Est, in particolare il comparto che comprende Salesiani e Piazza Partigiani, continua ad attrarre famiglie e professionisti grazie alla presenza di scuole, servizi, parchi e un tessuto urbano ordinato. Castromediano, dal canto suo, beneficia di collegamenti agevoli, della qualità delle nuove realizzazioni e della vicinanza alle principali arterie stradali.

Lecce si trova oggi in un momento di evidente biforcazione urbanistica. Il centro, ormai saturo e impossibilitato a espandersi, mostra una traiettoria di crescita solida e destinata a proseguire. La zona ovest, al contrario, dispone di spazi pressoché illimitati e di un’offerta edilizia che rischia di superare a lungo la domanda reale. Da questa fotografia emerge un dato chiaro: mentre le zone “Mazzini” e “San Lazzaro” rappresentano un bene urbano raro e stabile nel tempo, “Viale Grassi” appare esposto a un ridimensionamento dei valori.

In un mercato così eterogeneo, un principio rimane invariato: la novità non basta a determinare il prezzo di un immobile. È la posizione, più di ogni altra variabile, a definire il suo valore reale e la sua prospettiva futura.