Come calcolare il valore di un appartamento da ristrutturare

Quando si vuole acquistare o si è proprietari di un appartamento da ristrutturare, la prima cosa da capire è come effettuare una valutazione immobiliare per individuare il corretto valore dell’appartamento in oggetto ed eventualmente comprarlo o venderlo al miglior prezzo. Sono tanti i metodi esistenti, alcuni più semplici ed altri più complessi, e di seguito ti riportiamo alcune delle best practice per una valutazione di un appartamento da ristrutturare più completa possibile.

Iniziamo dal metodo più semplice, basato sul valore di mercato, che andremo a stimare sulla base sia dei prezzi di appartamenti con caratteristiche simili, all’interno dello stesso quartiere, oppure addirittura dello stesso edificio. Se vogliamo un valore ancora più preciso, un’altra utile procedura che ci aiuta a valutare una casa è l’analisi delle quotazioni Omi. 

L’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) è una strumento utilizzato dall’Agenzia delle Entrate per verificare il valore degli immobili dichiarati dai proprietari, le sue quotazioni sono utili per stimare il valore di vendita di una casa, ma è consigliabile non affidarsi solo a queste, perché i suoi valori non tengono conto delle particolarità della singola casa, bensì si basano sulle caratteristiche più tipiche del quartiere in cui la casa si trova. 

Per questo motivo, è meglio eseguire comunque una perizia, per ottenere valori di mercato più verosimili e specifici per la casa analizzata. 

Le quotazioni Omi, infatti, si basano solo su categoria catastale, tipo e destinazione dell’edificio e, a seconda di queste caratteristiche, abbinano un coefficiente correttivo a ogni categoria (se previsto).

Con il termine valore di mercato si intende l’importo stimato a cui un immobile verrebbe venduto da un venditore a un acquirente alla data di valutazione, senza condizionamenti dati da fattori esterni.

Questo determinato valore si calcola facendo alcune moltiplicazioni:

Valore di mercato= (superficie commerciale) • (quotazione al metro quadro) • (coefficienti di merito) • (eventuale coefficiente correttivo Omi)

Ma cosa sono i coefficienti di merito?

Andiamo più nel dettaglio e cerchiamo di capire quali sono le caratteristiche fisiche di un immobile che ci servono per una corretta valutazione immobiliare dello stesso, in questo caso da ristrutturare. 

I coefficienti di merito sono dei valori numerici, espressi in punti percentuali che, a seconda delle caratteristiche positive o negative di una casa, vengono applicati al suo valore di mercato, per determinare una stima più realistica dell’immobile stesso.

Per fare un primo calcolo dunque, non resta che individuare i coefficienti corrispondenti ai pregi di una casa fanno aumentare il suo valore o i coefficienti legati a difetti o mancanze della casa fanno diminuire il suo prezzo finale. Nonostante sia meglio avvalersi di un parere di un esperto che dovrà condurre una precisa perizia sull’immobile, possiamo già provare a fare un primo calcolo.

E’ sufficiente moltiplicare al valore della casa i coefficienti corrispondenti alle sue caratteristiche e qui di seguito vi riportiamo i coefficienti da tenere in considerazione e le percentuali di riferimento:

• Stato Locativo dell’immobile: le abitazioni vengono classificate in abitazioni libere, abitazioni locate a canone libero e abitazioni locate stagionalmente.
  (Coefficiente da tenere in considerazione: da -5% a 100%)
• Piano su cui insiste l’immobile: gli appartamenti maggiormente apprezzati, sono quelli che sono locati dal terzo piano in su, questo ovviamente solo se all’interno dell’edificio è presente almeno un ascensore. (Coefficiente: da -30% a +20%)
• Stato di conservazione dell’immobile: questo determinerà quanti lavori di ristrutturazione sono necessari, bisogna quindi controllare lo stato degli impianti, della struttura, delle finestre, delle pavimentazioni e dei locali bagno e cucina, avendo cura di individuare eventuali perdite o crepe che potrebbero portare disagi in un prossimo futuro, se non trattate correttamente (Coefficiente: da -10% a +10%)
• Luminosità: l’illuminazione naturale per gran parte della giornata aumenta di gran lunga il valore dell’abitazione, che è specialmente apprezzata in caso di doppio affaccio. (Coefficiente: da -5% a +10%)
• Esposizione e Vista: c’è naturalmente una grande differenza tra un immobile con vista su un paesaggio panoramico e uno che si affaccia su una corte interna, soprattutto se con esposizione totalmente a nord, che quindi riceve luce diretta per pochissime ore al giorno. (Coefficiente: da -10% a +10%)

Ora che ti abbiamo le informazioni necessarie per effettuare correttamente la valutazione immobiliare di un appartamento da ristrutturare, sei pronto per iniziare!