Aumentano le abitazioni a Lecce e provincia: tutti i dati sul patrimonio immobiliare residenziale

LECCE – Aumentano le abitazioni a Lecce e provincia. Si contano 507.800 fabbricati di tipo residenziale. Nel 2006 ce ne erano 463.685, quattro anni dopo 494.489 e nel 2012 ne risultavano accatastati 504.940.

La costruzione di nuovi appartamenti, dunque, non si è mai arrestata nel Salento. Un po’ ovunque sono comparsi palazzi condominiali e le periferie si sono via via estese.

E’ quanto rileva l’Osservatorio economico di Confartigianato Imprese Lecce, diretto da Davide Stasi, che ha realizzato una “mappatura” degli immobili a destinazione residenziale, in base alle planimetrie del catasto edilizio urbano. Sono state censite le abitazioni di tipo signorile (accatastate in categoria A1), di tipo civile (A2), di tipo economico (A3), di tipo popolare (A4), di tipo ultra-popolare (A5), di tipo rurale (A6), i villini (A7), le ville (A8), i castelli e i palazzi di pregio storico o artistico (A9). Lo studio analizza, inoltre, l’evoluzione degli ultimi dieci anni. Rispetto al 2006 ci sono ben 44.115 fabbricati in più (13.311 rispetto al 2010 e 2.860 rispetto al 2012).

Le variazioni più significative dal 2006 ad oggi hanno interessato le case di tipo «economico». Ce ne sono 45.051 in più (da 228.966 a 274.017). Quelle di tipo «civile» sono aumentate di 9.694 unità (da 39.287 a 48.981), mentre i villini di 6.174 unità (da 18.243 a 24.417).

Nello stesso arco temporale, però, sono diminuite le case ultra-popolari di 9.007 unità (da 29.010 a 20.003), quelle popolari di 6.825 unità (da 143.384 a 136.559) e quelle rurali di 963 (da 4.193 a 3.230).

Sono rimaste sostanzialmente stabili le abitazioni di tipo signorile (da 387 a 350), le ville di grandi dimensioni (da 193 a 217), i castelli e i palazzi di pregio storico o artistico (da 22 a 26). Per queste ultime tre categorie, anche se fossero «prime case», i rispettivi proprietari dovranno continuare a pagare le tasse immobiliari, mentre gli altri fabbricati sono esenti, ma solo se si risiede.

Ad oggi, la rendita catastale complessiva delle abitazioni costruite in provincia di Lecce ammonta a 161 milioni di euro. La consistenza totale è di 2,9 milioni di vani ed occupano una superficie di ben 65,8 milioni di metri quadri. I fabbricati sono accatastati, per lo più, in categoria A3, cioè di tipo «economico», costruiti su una superficie di 36,5 milioni di metri quadri. La tipologia «popolare» (A4) è la seconda più diffusa, occupando 12,5 milioni di metri quadri. Segue quella «civile» con poco più di 10,5 milioni.

Nella sola città di Lecce si contano oggi 58.852 abitazioni; nel 2006 erano 55.261; quattro anni dopo 57.534; nel 2012 se ne contavano 58.235. In dieci anni ne sono comparse 3.591 in più. Le più costruite sono quelle di tipo economico. Ce ne sono 35.776. Seguono quelle popolari (12.715), quelle di tipo «civile» (6.586), i villini (2.785), i fabbricati ultra-popolari (815), mentre quelli di pregio sono 175, di cui 106 palazzi signorili, 50 ville e 19 tra castelli ed edifici di valore storico o artistico.

La rendita catastale complessiva è di 35,3 milioni, la consistenza di 361.029 vani e la superficie supera i 7,8 milioni di metri quadri.

«Questa mappatura – spiega Davide Stasi, direttore dell’Osservatorio economico di Confartigianato Imprese Lecce – permette di comprendere l’evoluzione del patrimonio immobiliare residenziale nel Salento. In questi anni – ricorda – sono stati scovati numerosi fabbricati “fantasma”, immobili non dichiarati a danno del paesaggio e del territorio. Tempo fa, l’Agenzia delle entrate ha avviato un minuzioso lavoro di sovrapposizione delle foto aree sulla propria cartografia catastale. Gli accertamenti hanno acceso i riflettori su centinaia di case, garage e box auto che risultavano “invisibili” al Fisco e ai rispettivi municipi. Alcune costruzioni sono state accatastate d’ufficio e a ciascun immobile è stata attribuita una rendita “presunta”, fondata su dimensioni, condizione e collocazione.

Non sono mancate le sorprese – aggiunge – allorquando si è reso necessario procedere nei confronti di alcuni proprietari. Tra loro, infatti, figuravano persone non più in vita. Va detto che se il fabbricato è dotato di un titolo edilizio (autorizzazione, licenza, concessione o permesso) si tratta solo di pagare gli arretrati fiscali. Se ne è sprovvisto, invece, si può tener presente che prima del settembre 1967 (legge 765) nelle zone lontane dai centri abitati (dell’epoca) non era necessaria la licenza edilizia.

Bisogna fare attenzione – sottolinea – anche agli interventi edilizi che incidono sul classamento e sulla rendita per i quali non sono stati presentati gli atti di aggiornamento. Rientrano in questa casistica l’ampliamento delle unità immobiliari dopo la redazione della planimetria, la costruzione di pertinenze, le ristrutturazione, il frazionamento o le annessioni di dipendenze esclusive o parti comuni, nonché i cambi di destinazione d’uso. Questi casi sono eterogenei visto che le modifiche possono derivare anche da interventi edili “minori”. Non hanno invece rilevanza quelle modifiche esterne o interne del fabbricato se non incidono sul perimetro dell’unità immobiliare e non alterino il numero di vani e la relativa funzionalità. Le variazioni al fabbricato – fa notare – possono incidere sulle imposte da versare. Ma da quest’anno, fortunatamente, con la Legge di stabilità 2016, si abbassa il carico fiscale sugli immobili, ormai considerato insostenibile per i possessori di appartamenti e ville. Negli ultimi anni, infatti, abbiamo assistito ad una continua ed incessante introduzione di nuovi tributi, che hanno dato vita ad un groviglio di imposte che hanno raddoppiato e, in certi casi, triplicato gli importi dovuti rispetto a quelli del 2011.

Tra le principali novità della recente Legge di stabilità, l’abolizione della Tasi sulla prima casa, l’esenzione dell’Imu per le abitazioni concesse in comodato d’uso a figli o genitori e la riduzione del 25 per cento dell’importo dovuto dai proprietari che cedono un immobile in locazione a canone concordato. Positiva anche l’agevolazione sull’imposta di registro per la prima casa, grazie alla quale – puntualizza – è possibile fruire dell’aliquota agevolata al 2 per cento, anche nei confronti di chi al momento del rogito già possiede un immobile, purché provveda ad alienarlo entro un anno dalla data dell’atto.

Occorre evidenziare – conclude – che sono ben cinque le categorie di imposte che gravano sugli immobili: quelle di natura “reddituale” il cui presupposto è il reddito prodotto dalla proprietà o dal possesso del bene (Irpef, Ires);  quelle di natura “patrimoniale”, il cui presupposto è la proprietà o il possesso del bene (Imu); quelle sui servizi pubblici resi ai proprietari di immobili (Tasi); quelle sulle locazioni (cedolare secca, registro e bollo sui contratti di locazione); quelle sul trasferimento degli immobili a titolo oneroso (Iva, registro, ipotecaria, catastale) e quelle a titolo gratuito (successioni e donazioni)».

Categorie catastali

Sono considerate abitazioni le unità immobiliari censite nelle categorie catastali del gruppo A, dalla categoria A1 alla A11, con eccezione della A10 (uffici e studi privati). Ecco tutti i raggruppamenti:

A/1 – abitazioni di tipo signorile: unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale.

A/2 – abitazioni di tipo civile: unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale. Sono compatibili con la categoria anche quelle unità immobiliari (minialloggi) di consistenza notevolmente inferiore a quella propria delle abitazioni di tipo civile, con caratteristiche costruttive, tecnologiche, di rifinitura e dotazioni proprie della categoria.

A/3 – abitazione di tipo economico: unità immobiliari appartenenti a fabbricati di economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili.

A/4 – abitazione di tipo popolare: unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifinitura di modesto livello e dotazione limitata di impianti quantunque indispensabili.

A/5 – abitazione di tipo ultra-popolare: unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di bassissimo livello. Non sono dotate di servizi igienico-sanitari esclusivi.

A/6 – abitazioni di tipo rurale: ormai in disuso.

A/7 – abitazioni in villini: per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in più unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliare che lo compongono, di aree coltivate o no a giardino.

A/8 – abitazioni in ville: per ville devono intendersi quei fabbricati caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parchi e/o giardino edificati in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture di livello superiore all’ordinario.

A/9 – castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici: si iscrivono in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni ed i volumi edificati non sono comparabili con le unità tipo delle altre categorie.