Tribunale di Lecce: nullità del contratto di mutuo per violazione del limite finanziabilità

SALENTO . Nell’anno 2009 due giovani coniugi acquistavano una piccola abitazione in un Comune del Basso Salento al prezzo di 35mila euro per coronare finalmente il loro sogno di possedere una casa tutta loro. Chiedevano ed ottenevano un mutuo fondiario ad un noto istituto di credito italiano il quale, dopo aver richiesto anche la garanzia reale da parte di uno dei genitori dei giovani acquirenti, concedeva una somma ben più alta di quella effettivamente necessaria, ossia 95mila euro.

I coniugi utilizzavano queste somme per ultimare l’immobile e renderlo confortevole ed adeguato alle esigenze proprie e dei propri figli. Senonchè, dopo alcuni anni, a causa della perdita del lavoro da parte di entrambi, gli stessi non riuscivano più a far fronte al pagamento dell’elevato importo della rata del mutuo e si ritrovavano l’istituto di credito pronto a vendere la loro abitazione e quella del padre che aveva prestato loro garanzia con la propria (ed unica) abitazione.

Nel 2018 la Banca creditrice si vedeva costretta a rivolgersi al Tribunale di Lecce con l’intento di vendere sia l’immobile dei coniugi che quello del padre. Nel 2019 tutti i debitori, coniugi e padre, si rivolgevano al proprio legale di fiducia, l’avvocato Salvatore Ponzo, il quale proponeva opposizione alla procedura esecutiva di vendita di entrambe le abitazioni chiedendo, in via preliminare, la sospensione dell’esecuzione forzata poiché vi erano numerose irregolarità nel contratto di mutuo tra cui la violazione del limite di finanziabilità di cui all’art. 38 co. II t.u.b.

Il Giudice del Tribunale di Lecce, Dott. Silvestrini, dopo attenta analisi delle richieste del legale dei coniugi e del padre di uno di essi, con un’ordinanza del 9 giugno, ha accolto la domanda di sospensione della procedura esecutiva ritenendo fosse stato violato, con conseguente nullità del contratto, l’art. 38, comma 2 TUB e la delibera del Cicr 22 aprile 1995, che in attuazione dell’art. 38 TUB aveva sancito che l’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario era pari all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, elevabile fino al 100% in presenza di garanzie integrative per il superamento del limite di finanziabilità del mutuo ipotecario, considerato che il prezzo d’acquisto dell’immobile era pari ad € 35.000,00 e il CTU nominato nell’ambito della procedura esecutiva l’aveva valutato € 51.000,00, mentre il mutuo era stato concesso per la maggiore somma di € 95.000,00.

Con la stessa Ordinanza il Giudice del Tribunale di Lecce ha dichiarato la nullità del pignoramento promosso nei confronti del padre di uno dei coniugi ed ordinava la cancellazione della trascrizione, per aver l’istituto di credito pignorato una quota parte di un immobile di proprietà di coniugi aventi regime di comunione dei beni, e pertanto nullo.

A seguito di tale provvedimento, il creditore ha proposto reclamo dinanzi al Tribunale di Lecce al fine di spazzar via un provvedimento così inaspettato. Il difensore dei debitori tutelava le loro ragioni anche dinanzi a tale sede e ribadiva l’assoluta fondatezza delle motivazioni espresse dal Dott. Silvestrini nella fase cautelare.

Il Tribunale di Lecce, in sede di reclamo, composto dai Giudici Pres. Dott. Errede, Dott.ssa Capone e Dott.ssa Pellerino, con un provvedimento del 28 luglio, ha confermato e ribadito la fondatezza dell’istanza di sospensione dell’esecuzione promossa dai coniugi ed ha fatto proprio l’indirizzo giurisprudenziale già espresso da altri Tribunali italiani e dalla Corte di Cassazione, secondo cui “In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il “quantum” della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ed agevolare e sostenere l’attività di impresa”.

In ordine, poi, alla conversione del mutuo fondiario in mutuo ipotecario, come richiesto in via subordinata dall’istituto di credito, anche su questo punto il Collegio ha confermato l’assunto dei debitori e della giurisprudenza di merito secondo cui “L’onere di dimostrare il rispetto del limite di finanziabilità grava sul creditore sia perché il contratto di cui trattasi costituisce il titolo su cui il creditore fonda la propria pretesa, sia per il principio di vicinanza della prova, avendo l’istituto di credito più facilmente accesso agli atti dell’istruttoria svolta a seguito della richiesta di mutuo.

Tali provvedimenti rappresentano un interessante arresto del Tribunale di Lecce che arricchisce sicuramente il panorama giurisprudenziale nazionale sviluppatosi sul tema del limite di finanziabilità dei contratti bancari.

Per ora nessuna vendita delle abitazioni dei debitori potrà essere disposta, e la questione dovrà essere affrontata nel merito nei prossimi mesi sempre dinanzi al Tribunale di Lecce.